Andrés Montiel Morata, director general de Fomento del Sureste analiza la situación del sector de la construcción y la promoción inmobiliaria en Almería y las claves para que la economía inicie la remontada.
– Como publicamos recientemente, la nueva promoción que están construyendo prácticamente está vendida, ¿qué nuevos proyectos tiene Fomento del 
Sureste a corto y medio plazo?
– Efectivamente, queda una sola vivienda por vender y queremos aprovechar para agradecer la acogida que ha tenido esta promoción entre nuestros clientes-amigos que confían en nosotros.
Nuestros proyectos, hemos de confesarlo, son lentos, usamos mucho tiempo en estudiarlos, analizar modelos, conocer a quienes van dirigidos, sus deseos, sus objetivos económicos y finalmente obtener el proyecto que responda a todo eso.
Somos muy exigentes con nosotros mismos y hemos de estar seguros de que acertamos con la casa que ponemos en venta, en todos los aspectos. De esta nueva promoción vamos a sacar conclusiones y vamos a intentar aumentar nuestra oferta de “casas con parcela.”
– ¿Qué cifras de inversión están previstas para estos proyectos y qué características tendrán esas futuras promociones y dónde se ubicarán?
– En cuanto a cifras de inversión, somos muy conscientes de que hoy día el Empresario-Promotor debe implicarse considerablemente desde el punto de vista financiero en sus promociones para esta actividad. Se ha acabado el tiempo de los “apalancamientos” de los préstamos de las entidades financieras hasta para la compra del solar y muchas veces hasta para el pago del IVA de esta compra.
Por nuestra parte construimos sobre solares propios, libres de cargas y la mayor parte de la financiación de la obra es también financiación propia.
No pensamos hacer grandes promociones pero esperamos tener alguna o más de una siempre en marcha.
– Son ya muchas las voces que hablan de recuperación. Hace unos días, Unicaja ha sido la última entidad de peso que también vaticina un crecimiento del 1,3% para Almería al cierre de 2014, menor que en otras provincias andaluzas pero que apuntan a una mejora generalizada. ¿Qué opina acerca de la situación económica?
– Nosotros
también queremos unir nuestras voces a las que hablan de recuperación, al menos con relación a años anteriores pero no olvidemos que hemos pasado desde el 2007 decreciendo cada año, alguno incluso negativamente; entonces tenemos mucho recorrido hasta alcanzar niveles de 2005/6. Recuerde que Almería ha llegado a tener un crecimiento anual del 3-4% y ahora nos parece extraordinario un 1.3 %, sobre el año anterior.
Lo cierto es que estamos encontrando actitudes en los ciudadanos que se corresponden con buenas expectativas, hay ambiente de esperanza. A ver si de una vez empezamos y mantenemos la recuperación del empleo perdido y se traslada realmente a la población una sensación de estabilidad y posibilidades de mejora. Para ello, es absolutamente necesaria la bajada de Impuestos que el partido en el Gobierno viene ofreciendo desde antes de las elecciones, sin olvidar los Impuestos Locales que no han parado de subir en estos años.
– ¿Y del sector de la construcción y la promoción inmobiliaria, cómo se encuentra en Almería?
– En cuanto al sector de la construcción en Almería es necesario un aumento de la licitación de obra pública; téngase en cuenta que existe ahora mismo una competencia tremenda y una gran cantidad de empresas, de Almería y de fuera de Almería, que concurren a las obras licitadas por pequeñas que sean. Fíjese que en 2006 y 2007 hubo una licitación oficial en obras de edificación en Almería de 135 millones de euros y en 2013 solamente 36 millones.
– ¿Y la promoción inmobiliaria?
–La promoción inmobiliaria está también muy paralizada; en 2005 y 2006 se iniciaron en España 28.000 y 23.000 viviendas respectivamente. Se terminaron 12.836 y 17.474, respectivamente y todavía en 2007 se terminaron 16.919, es verdad que una barbaridad. Pero en 2014, hasta el primer trimestre, se ha terminado en Almería, otra barbaridad, una sola vivienda. Suponemos que hasta fin de año se terminarán más pero serán 250/300.
En el primer semestre de 2014 se han vendido en Almería, 4.368 viviendas y si extrapolamos al año, prudentemente, serán 10.000 ó 12.000 (el 2º semestre es más amplio en ventas), de ellas según datos históricos, aproximadamente el 50 % es vivienda nueva, es decir 6.000 viviendas, que aunque incluyamos las de los Bancos, hace que el stock se vaya reduciendo.
– ¿Qué stock de vivienda calculáis que queda aún en la provincia?, ¿y en Andalucía y España?
– Almería, como hemos visto ha tenido unos años con exceso de construcción de viviendas. Hemos construido en un año 28.000 cuando solo teníamos demanda por 8.000 ó 10.000 y suponíamos un mercado exterior que, al menos en Almería, como mucho, absorbiera un 15 % del total de ventas. En resumen, hemos acumulado demasiado stock pero de aquella locura estimulada sobre todo por una fácil, barata y abundante financiación ajena, no todo el stock es recuperable, por mucho que se baje el precio, no podemos olvidar que en 2011, por parte de representantes de esta empresa se señalaba al 2013 para la eliminación del stock que considerábamos vendible en Almería y que estimamos en 12.000 viviendas, está claro que nos equivocamos, no ha sido 2013, sino 2014 cuando se están empezando nuevas promociones y el stock vendible, el que corresponde a lo que llamamos primera vivienda o de residencia permanente, es cierto que no se ha eliminado pero sí se ha reducido muy considerablemente.
Pero fíjese, sin que queramos tener razón, pues admitimos que la situación se está recuperando más lentamente de lo que suponíamos, lo cierto es que, al menos por nuestra parte la solicitud de licencia de la promoción que tenemos en marcha se presentó en el Ayuntamiento, efectivamente en 2013.
En resumen, la situación actual es muy diferente a la de hace un año, la mayor parte de los expertos en economía en general anuncian que ya se dan las condiciones para iniciar la salida de la crisis y en cuanto al tema inmobiliario en particular, las ventas crecen y el precio de venta ha dejado de bajar y en algunos casos ha iniciado un ligero aumento.
– La venta de las viviendas embargadas por parte de la banca no ha beneficiado a nadie pues son muchos los agentes del sector que se quejan de la falta de profesionalidad, de concesión de crédito (salvo que sea una vivienda suya) y del embudo que supone esta situación para desatascar la salida del stock. Como empresa histórica y de referencia en Almería tienen una opinión más que acreditada sobre el tema. ¿Qué opináis al respecto?
– Bueno, como en todas las situaciones, alguien habrá salido ganando, cuando menos la cantidad de intermediarios para la venta de viviendas recuperadas de los bancos, pero el daño mayor es el que se ha hecho a la familia que pierde su vivienda o a la empresa que ha perdido la inversión que haya realizado en la promoción y muchas veces hasta la propia empresa.
La actuación de los bancos ha terminado en que muchos han pasado sus activos inmobiliarios a SAREB y otros los que tenían vendibles, los han vendido y los que aún les queda o tienen un precio muy alto o lo que es más general, aunque puedan tener un precio interesante, son difícilmente vendibles, bien por su situación o bien por su estado de conservación.
– ¿Qué retos tiene por delante la Administración y el propio sector para no volver a caer en los errores del pasado?
– No parece que la Administración tenga claro la importancia de este sector en la creación de empleo, de otra forma no se explica el castigo económico que están sufriendo los propietarios de inmuebles en los impuestos locales. Y no digamos en la aplicación del Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones; si algún gobierno desea contar con la aportación de la generación de empleo que conlleva la actividad inmobiliaria debe modificar esta actitud. De no ser así, es difícil que en España no convivamos con un porcentaje de paro más elevado que los países de nuestro entorno.
No se trata de construir por construir, ya hemos visto que eso no es bueno, pero de ahí a castigar, como se está haciendo al producto de nuestra actividad que es la propiedad de una vivienda, hay un trecho demasiado largo, da igual que se tenga para alquiler, siempre hay un propietario que soporta la carga fiscal y éste intentará trasladársela al inquilino.
